O setor multifamiliar esfriou significativamente após atingir o pico no início da pandemia. A renda média nacional aumentou ligeiramente em Fevereiro, depois de ter diminuído durante sete meses consecutivos. A procura de novos apartamentos permanece estável em muitos mercados, mas o ritmo das novas entregas está a reduzir as taxas de ocupação.
A Yardi Matrix disse num relatório recente que, embora espere que o crescimento dos aluguéis desacelere nos próximos um ou dois anos, as sementes para um renascimento estão sendo plantadas. O início da construção está diminuindo e as entregas deverão diminuir entre 2026 e 2027. Embora acabe por recuperar, os promotores que procuram novos projectos terão de ser mais cautelosos nas fases de planeamento, uma vez que o mercado actual é mais desafiante. Os padrões de subscrição para credores e parceiros de capital estão agora a submeter estudos de viabilidade e due diligence inicial a um maior escrutínio antes de aprovar novos projectos.
Estudos de viabilidade imobiliária são sempre essenciais, mas tornam-se ainda mais importantes quando o mercado está incerto. Um estudo de viabilidade faz parte do processo de due diligence e analisa vários fatores e riscos, incluindo direitos à terra, licenciamento, construção, dados demográficos e muito mais. O indicador de viabilidade mais importante para qualquer projeto é a sua rentabilidade. A menos que o projecto seja autofinanciado, todos os promotores devem cumprir os critérios do credor para receberem financiamento. Um estudo de viabilidade examina os riscos potenciais do projeto e evita erros que poderiam inviabilizar seus planos.
Os estudos de viabilidade são tarefas complexas que levam de dois a três meses para serem concluídas. Pode demorar mais dependendo da complexidade do seu projeto e do número de opções que você precisa considerar. Os cinco componentes principais da maioria dos estudos de viabilidade são requisitos de capital, considerações de terreno, zoneamento, projeto e construção. As subcategorias dentro de cada uma dessas categorias contêm mais critérios.
Novas tecnologias podem ajudar os desenvolvedores a enfrentar com sucesso esta fase complexa do projeto. Algumas novas tecnologias agilizam processos e otimizam soluções ideais para projetos de desenvolvimento. TestFit é uma empresa que fornece soluções de software populares. O configurador de edifícios da empresa sediada em Dallas ajuda os desenvolvedores a criar planos para projetos multifamiliares, comerciais e industriais com mais rapidez. Clifton Harness, cofundador da TestFit, teve a ideia da plataforma enquanto trabalhava no desenvolvimento imobiliário. “Como arquiteto, eu odiava desenhar vagas de estacionamento à mão, pensando que a indústria gasta milhões de dólares todos os anos nessa tarefa”, diz Harness. A plataforma visa tornar o processo de estudo de viabilidade mais colaborativo entre equipes de arquitetura, construção e imobiliário normalmente mal integradas.
Hoje, muitos estudos de viabilidade ainda são realizados em papel e e-mail. A plataforma TestFit e soluções semelhantes ajudam as equipes de desenvolvimento a compreender os projetos de múltiplas perspectivas. Esta plataforma fornece a métrica mais importante: retorno do investimento. Quanto mais rentável for um projeto, maior será a probabilidade de ele ser construído. O configurador de edifícios utiliza algoritmos para prever a adequação e a capacidade, levando em consideração fatores como o tamanho do estacionamento. Isso otimiza a geração de projetos de construção com base em itens como metragem quadrada, agilizando bastante o processo e economizando tempo.
Outras soluções tecnológicas são igualmente importantes num estudo de viabilidade. A pesquisa requer análise competitiva e dados de inteligência de mercado para determinar fatores como desenvolvimento de terrenos e custos de construção. RealPage Market Analytics é uma solução de tecnologia popular com os dados históricos mais ricos do setor multifamiliar. Os desenvolvedores usam esta solução para identificar oportunidades de aquisição de terrenos em submercados que deverão ter o maior ROI ajustado ao risco. Dados de mercado e de propriedade sobre tendências, concessões e percepções de concorrentes também são recursos valiosos de um estudo de viabilidade.
RealPage e soluções similares também oferecem estudos de viabilidade personalizados. Esses estudos são criados e avaliados por uma equipe de economistas e analistas seniores e incluem insights de nível micro que podem ajudá-lo a garantir financiamento. A pesquisa RealPage é conhecida como a pesquisa mais detalhada do setor e está em conformidade com os padrões do Conselho Nacional de Análise do Mercado Imobiliário e outros.
Outra etapa importante no estudo de viabilidade é a análise financeira. A análise financeira determina o momento e o ROI esperado dos fluxos de caixa de um projeto. Esta análise é crítica porque a maioria dos empreendimentos só gera receitas vários anos após o início do projecto. A quantidade de capital envolvida na devida diligência e nos trabalhos de viabilidade, licenciamento e construção se traduz em caixa antes do fluxo de caixa. Os elementos-chave da análise financeira de um projeto incluem custos de desenvolvimento de terrenos e locais, custos de construção e premissas de receitas e vendas. O estudo de viabilidade também inclui premissas de financiamento. Modelar um pacote de financiamento para financiar um novo projeto pode ser difícil e existem vários métodos. A pilha de capital consiste em vários tipos de financiamento de capital e dívida. Cada tipo de fonte de financiamento tem um custo de capital associado, que afeta a rentabilidade global do projeto.
Existem diversas tecnologias para auxiliar na análise financeira e rastrear transações potenciais. Dealpath fornece software que simplifica projetos de desenvolvimento imobiliário. Essa tecnologia rastreia dezenas de datas importantes em diversas planilhas, dando aos desenvolvedores visibilidade em tempo real de seus projetos e reduzindo a chance de perda de prazos. Detalhes de transações, como relatórios de zoneamento, análises ambientais e cronogramas de projetos, são gerenciados centralmente na plataforma. As listas de verificação de transações de desenvolvimento são padronizadas com base na localização, tipo de propriedade e tipo de transação para simplificar a execução e a escalabilidade.
Desenvolver imóveis é mais complexo do que comprar e manter imóveis. Os projectos de desenvolvimento são mais complexos, as desvantagens potenciais são maiores e os riscos são maiores. Um estudo de viabilidade examina os riscos de um projeto e informa se vale a pena correr o risco. Estes estudos são ainda mais importantes em tempos de volatilidade do mercado que o sector da habitação multifamiliar enfrenta actualmente. Há muitas novas tecnologias surgindo que irão melhorar muito os estudos de viabilidade para serem tão abrangentes quanto possível. Projetos apoiados por pesquisas minuciosas têm maior probabilidade de sucesso e novas ferramentas tecnológicas podem ajudar.
