Garantia estatal para hipotecas juvenis aguarda regulamentação antes de avançar

As garantias públicas de hipotecas para jovens ainda aguardam o desenvolvimento da regulamentação necessária à sua implementação e deverão durar até ao final de 2026, segundo uma minuta de portaria obtida pela Lusa.

No início de agosto, entrou em vigor uma isenção de transferência de imposto predial (IMT) e de imposto de selo (IS) para a compra da primeira habitação permanente para jovens até aos 35 anos à data da compra. .

As medidas de garantia pública que permitem o financiamento bancário para a aquisição da primeira habitação pelos jovens estão incluídas na mesma política governamental de promoção do acesso à habitação (Constoir Portugal), apesar do seu decreto. No entanto, a lei ainda está em vigor, pelo que não pode. ser aplicado ainda. A regulamentação é necessária para fazer cumprir a aplicação.

De acordo com fontes da indústria financeira, não houve progresso neste tema e não se espera que isso aconteça antes de agosto. Disseram que era necessário acordar desde o início com o Banco de Portugal a forma como esta medida seria incorporada no cumprimento das regras macroprudenciais pelos bancos (os reguladores já alertaram várias vezes sobre esta questão).

O Decreto-Lei sobre Garantia de Habitação Social foi promulgado em 10 de julho, e os membros do governo responsáveis ​​pelas finanças, habitação e juventude já afirmaram que devem aprovar a regulamentação necessária até setembro.

Esta garantia aplica-se a pessoas com idades compreendidas entre os 18 e os 35 anos que residam em Portugal, se encontrem em situação financeira e de segurança social normal, tenham rendimentos até à categoria 8 (rendimento anual tributável de 81.199 euros), e reúnam as seguintes condições: se destina. Adquira a sua primeira habitação permanente com um valor não superior a 450.000 euros. Um beneficiário não pode ser proprietário de um edifício municipal ou parte de um edifício municipal.

A garantia é válida para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, e tem a duração de 10 anos, segundo a minuta de portaria obtida pela Lusa. Esta medida poderá ser prorrogada para além de 2026 após avaliação do seu impacto.

O período de amortização do empréstimo deve ser de pelo menos cinco anos, e a garantia pessoal do Estado “destina-se a permitir aos bancos emprestar integralmente”.

Os bancos devem cumprir garantias públicas para que os clientes possam beneficiar deste produto. O projeto também especifica que os bancos não podem cobrar taxas ou taxas de garantia.

O projeto de Decreto que rege o Decreto-Lei indica ainda que o valor garantido da carteira hipotecária de cada banco pode ser objeto de revisão, podendo ser aumentado ou diminuído por acordo entre as partes.

Embora a informação não seja clara, isto parece indicar um “limite” na quantidade de carteiras de hipotecas que cada banco pode garantir.

Uma garantia estatal garante o pagamento de capital mesmo em caso de incumprimento durante os primeiros 10 anos do contrato de crédito. Caso o cliente não pague o crédito, o estado “será obrigado a reembolsar até 15% do valor”, afirma a minuta da portaria.

Uma vez executada a garantia, o Estado retém os direitos correspondentes que o Banco detém, devendo o Banco notificar o Estado das diligências que tomou para recuperar o montante executado. Qualquer parcela recuperada pelo banco em conexão com a garantia executada deve ser devolvida ao Estado até o valor pago pelo Estado.

Se o cliente pagar antecipadamente parte do empréstimo, a garantia estatal será reduzida proporcionalmente. Se o cliente vender a casa, a garantia estadual termina naquele dia.

De acordo com o projeto de diploma, a Inspeção-Geral do Tesouro irá realizar uma auditoria ao valor da garantia e à possibilidade de acionamento da garantia.

Desde que esta medida foi avançada pelo governo, o Banco de Portugal já alertou publicamente várias vezes que mesmo com garantias públicas não será mais fácil para os bancos cumprirem esta regra de concessão de crédito.

Segundo o presidente Mário Centeno, o Banco de Portugal sempre foi favorável a políticas que apoiem o acesso dos jovens à habitação, mas esta política não se apoia na necessidade de garantir que os clientes possam pagar as suas hipotecas. é necessário. Dívida e estabilidade do financiamento bancário.

Segundo Centeno, as garantias públicas não diminuem o esforço dos clientes e considerou que aumentar o valor do empréstimo devido às garantias públicas era um risco.

“Se esse for o valor, [do crédito] “Se os rendimentos não aumentarem, significa que as pessoas terão maior probabilidade de exceder os rácios do serviço da dívida em relação aos seus rendimentos”, disse ele em Junho.

Em julho, a ministra das Finanças, Miranda Sarmento, disse ao parlamento que não havia litígio com o Banco de Portugal relativamente às garantias públicas e que o processo regulatório seria realizado “sempre em consulta com os reguladores”.

De acordo com as regras macroprudenciais actualmente em vigor, a solvabilidade das residências próprias e permanentes não deve exceder 90% do valor da habitação (considerado para o efeito o preço mínimo entre o preço de aquisição e o valor de avaliação). Afirma ainda que, regra geral, os clientes não devem gastar mais de 50% dos seus rendimentos (a chamada taxa de esforço) para fornecer habitação aos bancos.

O presidente do Santander Totta disse na semana passada que embora a garantia pública seja positiva, terá um impacto muito limitado e não resolverá o problema da habitação.

“Acreditamos que o impacto desta medida será muito limitado”, afirmou o governador Pedro Castro e Almeida, em conferência de imprensa de anúncio dos resultados semestrais do banco.

Dado que esta medida “não permite que todos os jovens comecem subitamente a comprar casa”, mas apenas aqueles que têm capacidade para pagar as prestações ao banco, ou seja, os que têm taxa de esforço, o administrador “espera avisar que seria necessário ajustar o inferior ao valor permitido pelos reguladores bancários.

“Vários países europeus adotaram medidas semelhantes, mas o impacto foi inferior a 1% dos montantes dos empréstimos. [A medida] “Estamos aqui para ajudar os jovens que têm capacidade para pagar as suas dívidas, mas não têm os primeiros 10% para comprar uma casa”, disse.

Numa conferência de imprensa separada, o presidente da Caixa Gerard de Depositos (CGD) elogiou a ideia de uma garantia pública, mas disse que os detalhes precisam de ser esclarecidos.

“Como é do conhecimento geral, estão a decorrer discussões entre as autoridades neste sentido e a Caixa pretende financiar estes imóveis para pessoas nesta situação”, disse Paulo Macedo.

Pelo governo, o ministro das Infraestruturas e da Habitação disse na semana passada que espera que os bancos desempenhem o seu papel nas medidas de garantia bancária.

“Esperemos que os bancos façam isso. [façam a sua parte]O governo também se substitui dando garantias bancárias para aquilo que os jovens não puderam garantir”, afirmou Miguel Pinto Luz.